Más de un millón de personas trabajan como repartidores o conductores de aplicaciones en la Argentina, incluyendo 900 mil choferes de plataformas y 200 mil trabajadores de reparto que salen en moto o en bici a ganarse el mango en un contexto económico difícil. Las cifras surgen de una radiografía del sector en la que el sitio Chequeado describe un nuevo ecosistema de movilidad urbana en plena formación, cuyos rasgos recién comienzan a hacerse visibles. Pero hoy vamos a hablar de otro tema igual de importante. ¿Me acompañás?
Primer dato: un joven con ganas de emanciparse necesita $2.085.853 mensuales para cubrir únicamente sus gastos esenciales, según cálculos de la consultora Focus Market. Segundo dato: el sueldo promedio para la población joven es de $1.212.295, casi $800 mil por debajo de esta canasta básica (que no incluye gastos de esparcimiento ni otras erogaciones).
El resultado es un drama social cada vez más evidente: 4 de cada 10 jóvenes argentinos no logran mudarse solos. Son datos de la fundación Tejido Urbano, que precisa que el 38,3% de los jóvenes argentinos de entre 25 y 35 años no logró independizarse de la casa de sus padres, y que esta tasa viene en aumento. La dificultad es mayor para este segmento de la población en el que el nivel de informalidad supera el 57% (por encima del promedio general de la economía), lo que impide a muchos cumplir con los requisitos para firmar un contrato de alquiler, como la presentación de recibos de sueldo y otros ingresos demostrables.
Y si alquilar ya es difícil, el acceso a un crédito hipotecario roza lo imposible: una persona que quiera sacar un crédito a 20 años para una propiedad tasada en 100 mil dólares hoy necesita ingresos mensuales en blanco por $3.450.000 más un ahorro previo de 25 mil dólares. La consecuencia es clara: cada vez más jóvenes viven con amigos en departamentos demasiado chicos, si es que logran irse. Los proyectos de autonomía de las nuevas generaciones hoy están prácticamente paralizados.
Tasas altas, requisitos imposibles
Mientras se profundiza la crisis de la vivienda, el crédito hipotecario no termina de despegar. En marzo se entregaron apenas 2.600 créditos por un total de 193 millones de dólares, cifra 10% inferior a la de marzo de 2025. Ya la importancia del volumen del año pasado era relativa, cerca de la mitad de lo observado durante la gestión de Mauricio Macri.
Como explica este informe de Clarín, muchas de las condiciones que hicieron irresistibles estos instrumentos financieros hace un año hoy cambiaron y 2026 enfrenta el desafío de sostener la demanda. “Lo que terminó pasando estos últimos meses es que el Banco Nación concentra el 90% de los créditos. El grueso de los bancos hoy no están otorgando créditos porque se volvieron muy caros en su tasa”, dice Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria.
González Rouco publica regularmente una tabla comparativa de las tasas de interés, donde se observa lo lejos que quedó la popular tasa de referencia de 4,5% más el coeficiente UVA que el Nación ofreció durante parte de 2025. Hoy las tasas promedio del sistema se ubican en niveles poco atractivos del 11,7% más UVA con el agravante de que, pasadas las elecciones legislativas, los bancos públicos las subieron un promedio de 1,5 puntos a un 8,6%. La excepción fue el Banco Ciudad, que para su programa de primera vivienda bajó las tasas al 7,5%, pero en ese caso con un tope de 100 millones (algo así como 73 mil dólares, un monoambiente o un 2 ambientes chico en la Ciudad).
Luego está el complejo tema de los requisitos. Para un préstamo modesto de 100 millones, la cuota inicial promedio suele superar el millón de pesos, llegando al millón y medio en al menos tres bancos privados. Y en todos los casos, se exigen ingresos comprobables en blanco por al menos cuatro veces ese valor. Está claro que solo un porcentaje muy pequeño de la población puede acceder a ellos (sin contar los funcionarios del gobierno nacional que fueron beneficiados con líneas aparentemente preferenciales).
Resulta llamativo que algunos bancos públicos estén ofreciendo tasas de interés o condiciones de acceso menos favorables que entidades privadas, cuando una de las funciones del Estado debería ser la de aliviar la crisis habitacional y promover la seguridad en la tenencia de la vivienda. En un contexto donde elegir un banco u otro puede implicar pagar hasta el doble de cuota por el mismo crédito, políticas como tasas más bajas, mayores porcentajes de financiamiento o criterios de ingreso más flexibles podrían ampliar enormemente el acceso al crédito para hogares con capacidad de repago.
¿Y las otras herramientas?
Pero el crédito hipotecario no es el único esquema posible para fomentar el acceso a un techo bajo el cual vivir. En Montevideo, el Ministerio de Vivienda tiene un programa de alquiler con opción a compra pensado para quienes no cuentan con el mínimo requerido para ingresar a una hipoteca. ¿Cómo funciona? Las familias se anotan a llamados públicos, se asignan viviendas por sorteo, pagan una cuota mensual parecida a la de un alquiler, y luego pueden convertirse en propietarios ya que el pago de alquileres se toma como el ahorro exigido.
En Colombia existe un programa similar llamado Leasing Habitacional: el Fondo Nacional del Ahorro financia la unidad, el hogar paga una cuota tipo alquiler (que no puede superar el 30% del ingreso familiar), y terminado el contrato puede comprar la vivienda con plazos que van de los 5 a los 20 años. Este tipo de políticas reducen las barreras de entrada y abordan el gran problema del anticipo, en un escenario de alta inflación en el cual resulta difícil ahorrar.
Volviendo a Uruguay, desde 2011 el país cuenta con una Ley de Viviendas Promovidas que beneficia a sectores de ingresos medios mediante el fomento a la construcción de nuevas viviendas destinadas a venta o alquiler. Al desarrollador se le ofrecen exenciones impositivas (este tipo de unidades no pagan impuestos al patrimonio y, en ciertos casos, tampoco IVA), pero también se incluyen herramientas orientadas a los compradores tales como subsidios en la cuota para hogares con dificultades y un Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios para aquellos interesados que no cuentan con ahorro previo pero sí con capacidad de pago.
Desde la creación del programa se construyeron 60.000 viviendas, escala más que respetable para el país vecino (como si las ciudades argentinas hubiesen construido 780.000 viviendas en el mismo lapso). La ley se mantuvo bajo gobiernos de izquierda y derecha. Y no es “vivienda social” en el sentido clásico del término: hay diferentes perfiles de unidades, algunas de ellas con vista al Río de la Plata, y entre los compradores hay estudiantes y jóvenes profesionales.
Ambos esquemas son complementarios y cubren desde la promoción del alquiler hasta el aumento de la oferta, pasando por una mejora del acceso inmediato. Es una secuencia: primero, ayudan a que el alquiler asequible sea una opción inmediata; luego, permiten estabilizar ingresos, y por último (mediante herramientas parecidas a un leasing) permite comprar la unidad reconociendo los pagos hechos hasta el momento.
Este tipo de instrumentos son moneda corriente en las grandes ciudades latinoamericanas, y más aún en las europeas. Buenos Aires, mientras tanto, tiene por toda política de vivienda un crédito orientado al primer decil de ingresos y la promesa de entregar 300 departamentos a policías.
Mensaje para líderes locales
A fines de marzo, Tejido Urbano dio a conocer un ranking provincial de problemáticas habitacionales, donde se agrupan “no sólo a las viviendas que tienen dificultades o falta de infraestructura, sino también aquellas que son alquiladas porque las personas que las habitan no pueden acceder a la propiedad de una vivienda”, según la definición de su director ejecutivo, Fernando Álvarez de Celis. “Las encuestas indican que cada vez son más las personas que no pueden pagar el alquiler, o que se endeudan para pagarlo, o los jóvenes que no pueden emanciparse porque no pueden afrontar estos gastos. Así que consideramos que el alquiler también es una problemática habitacional”. El 88% de los hogares de Misiones, el 81% de los de Córdoba, el 72% de los de Santa Fe y el 54% de los de la Ciudad de Buenos Aires cuentan con algún problema relacionado, incluyendo aquellos que requieren un cambio en la modalidad de acceso a la vivienda.
Esta crisis es un fenómeno transversal a todas las jurisdicciones y cada vez queda más claro que el Estado solo no puede hacerle frente, pero el mercado tampoco.
La estabilización macroeconómica no resuelve por sí sola el acceso a la vivienda: convertirla en una condición previa para intervenir es una forma de no intervenir. Gobiernos de ciudades comparables muestran que existen herramientas capaces de acortar la brecha entre ingresos y acceso: desde créditos más accesibles hasta esquemas híbridos que transforman el alquiler en propiedad. El desafío, entonces, no es técnico sino de decisión: asumir el tema de la vivienda como una prioridad urbana. Después de todo, los jóvenes, las parejas jóvenes y las familias también votan.
Federico Poore – Cenital
