La nueva sensación del mercado inmobiliario porteño son departamentos de 15 metros cuadrados que se agotan antes de que empiecen a publicitarse. En dos semanas puede venderse un edificio entero, aseguran sus impulsores. Uno de los proyectos tiene 165 unidades sobre la calle Perón, a dos cuadras del Obelisco. Otro se levanta sobre Luis Sáenz Peña, en el barrio de Monserrat. Las unidades más chicas arrancan en 35 mil dólares y son las primeras en encontrar comprador.
Quince metros cuadrados es, para ponerlo en perspectiva, un único ambiente de tres por cinco. Adentro hay que hacer entrar una cama, una cocina, un baño y la vida cotidiana. La solución arquitectónica a esta limitación extrema consiste en hacer que algunas cosas desaparezcan: la cocina puede esconderse en un placard y el lavamanos salir del baño para liberar unos centímetros. En otras palabras, lo que no entra en el departamento se terceriza en el edificio. El desarrollador del proyecto de Perón al 1200, por caso, ofrece 2.500 metros cuadrados de “amenities”. La vivienda se achica, las partes comunes se agrandan.
La tipología comenzó a verse en Buenos Aires durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, favorecida por una flexibilización del Código de Edificación que permitió una vivienda mínima de ambiente único que integre estar, comedor, dormitorio y cocina en un mismo local de uso de permanencia cuya superficie sume apenas 18 m², además del baño. Pero si bien este punto normativo abrió la puerta a las unidades ultracompactas, sería injusto limitar la responsabilidad del fenómeno a un solo gobierno, nacional o local, ya que parte de su condición de posibilidad fueron los largos años de ausencia de crédito hipotecario.
El producto
En la era de Javier Milei, los microdepartamentos dejaron de ser una excentricidad o una apuesta experimental de algún arquitecto obsesionado con Marie Kondo para convertirse en un producto inmobiliario más.
Lo primero a entender es que no son viviendas propiamente dichas sino estudios profesionales o habitaciones tipo petit hotel, ya que la normativa urbanística y edilicia no permitiría aprobar legalmente un depto de 15 m² como vivienda, me explica Micaela Alcalde, especialista en temas urbanos de la Fundación Metropolitana. Claro que en tiempos de crisis se ofrecen, efectivamente, como “primera vivienda” y, según explica Infobae, atraen tanto a inversores como a personas solas, divorciadas o jubiladas, aunque la ecuación parece inclinarse hacia la renta. De hecho, casi todas las unidades de la calle Perón fueron adquiridas por inversores para uso turístico o alquiler temporario.
El microdepartamento es la prueba definitiva que no hace falta construir un buen hogar para hacer un buen negocio: hace tiempo que el mercado de la vivienda se desenganchó de las necesidades de uso de la población. Hay algo elocuente en esta novedad. Gabriel Maioli, director de la comercializadora M&M Propiedades, reconoce que el formato está “lejos de ser lo ideal” y que lo deseable sería que todos pudieran acceder, al menos, a un monoambiente de 40 metros cuadrados (hasta sus impulsores, como el economista Martin Tetaz, reconocen que estas unidades son “casi una cochera con baño”). Pero ahora que el hogar digno se volvió inaccesible, su respuesta es reducir el departamento, adaptando el producto a la capacidad de pago disponible. Un poquito más al alcance del público general y mucho más rentable para los desarrolladores, que hace una década admiten que el precio de alquiler de un microdepartamento es similar a una unidad de 35 metros cuadrados.
Casas sin gente
La paradoja del momento actual es que las grandes ciudades argentinas no solamente enfrentan un problema de falta de acceso. También tienen viviendas que nadie está usando. Un informe reciente del Lincoln Institute of Land Policy estudió la vacancia en Buenos Aires, Córdoba y Rosario a partir de un indicador más preciso que la fotografía censal: el consumo eléctrico. El trabajo distingue entre vacancia friccional (viviendas desocupadas durante hasta 6 meses), transicional (entre 7 y 12 meses) y estructural, cuando el bajo consumo se prolonga por más de un año. Esta última categoría, dicen los autores del informe, es la que debería concentrar la atención de las políticas públicas.
La distinción importa porque no toda vivienda desocupada está realmente disponible. Por ejemplo, una propiedad puede estar justo en el período de ventana entre un inquilino y otro, en refacción o atravesando un trámite sucesorio. Pero cuando el vacío se prolonga durante años, la situación se convierte en un stock habitacional que permanece fuera de circulación.
Córdoba y los inmuebles patrimoniales
En Córdoba, el nivel de viviendas sin habitar de manera estructural alcanza el 4%, cifra que asciende al 12,5% si se tienen en cuenta aquellas que pueden considerarse en transición entre una ocupación y otra. La mayor concentración de unidades vacías se da en el área central de la ciudad (el casco histórico y Nueva Córdoba), donde las cifras rozan el 20%.
El informe del Instituto Lincoln también arroja una pista para otro debate: “En algunas zonas del área central, la existencia de regulaciones patrimoniales y normativas de construcción limitan la reutilización de inmuebles. Un ejemplo de ello es la vacancia estructural identificada a lo largo de la Avenida Colón, donde las restricciones patrimoniales dificultan la adaptación de inmuebles antiguos a nuevas funciones”.
Rosario y la inseguridad urbana
En el caso de Rosario, el boom inmobiliario post convertibilidad a partir de las rentas extraordinarias de la actividad agropecuaria tuvo su expresión en unidades pequeñas que funcionan como refugio de valor o fuente de ingreso adicional. Sin embargo, estos departamentos no necesariamente se ajustaron a las necesidades de la demanda, como lo atestigua un informe de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) donde se observa un amplio desacople entre oferta y demanda en los distritos Centro y Norte de la ciudad.
En Rosario, la vacancia se explica, también, por factores vinculados a la inseguridad urbana (“sobre todo en el barrio conocido como Ludueña, en torno a la troncal ferroviaria”) y, cuando se consideran todas sus variantes, asciende al 21,5%. Si se contabiliza únicamente la vacancia estructural, el 8,6% de las viviendas está claramente deshabitada. El dato saliente para Rosario, que desmiente la narrativa sobre acaparamiento de unidades en barrios ricos, es que los huecos de largo aliento son mucho más altos en los radios censales de nivel bajo y medio bajo de la ciudad. “Estos datos permiten pensar en situaciones vinculadas al deterioro de las viviendas y del entorno urbano”, sostiene el informe.
Buenos Aires y el microcentro semivacío
En Ciudad de Buenos Aires el análisis sólo pudo hacerse a partir de los datos de consumo de la empresa Edesur, que si bien compone el 70% del total de medidores de la ciudad excluye la zona norte, la más rica. De acuerdo con estos datos, la vacancia estructural en la capital argentina alcanza el 6,7% del total de viviendas, lo que la sitúa en un punto intermedio entre lo observado Córdoba y Rosario. Si se consideran también las friccionales y transicionales, el porcentaje trepa al 14,1%.
De manera poco sorprendente, el mayor índice de vacancia se observa en el microcentro porteño y en los barrios de San Nicolás, Monserrat, Balvanera y Recoleta, donde alcanza porcentajes de hasta el 30%. También hay niveles altos de viviendas vacías en San Cristóbal, Constitución y San Telmo, y en los entornos de las estaciones de tren.
Un caso especial es el de Recoleta, barrio que según el Lincoln Institute concentra departamentos grandes y antiguos, con mayores gastos de mantenimiento, y que a su vez tienen precios altos, lo que no se acomoda a la actual demanda habitacional. “Además, es una zona donde hay escasez de algunos equipamientos urbanos, como jardines maternales o equipamiento educativo, que limitan el perfil de hogares que puede elegir esta zona para residir”, dice el informe.
Una propuesta
Lo narrado hasta aquí es la historia de un desacople: entre ingresos y vivienda deseada, entre la oferta disponible y la demanda efectiva.
Los microdepartamentos son la respuesta del mercado a una crisis de vivienda que tiene varias expresiones, una de las cuales es la falta de crédito hipotecario. Pero la oferta realmente disponible también está limitada por cuestiones que sí pueden ser abordadas con otros instrumentos.
Algunas viviendas están vacías por sucesiones pendientes o herencias vacantes: la implementación de medidas que faciliten la regularización dominial de algunos inmuebles podría acelerar su incorporación al mercado de venta o de alquileres. Otras unidades están ubicadas en barrios donde falta inversión pública o herramientas financieras que faciliten la renovación edilicia. En los centros históricos y financieros hay decenas de miles de oficinas vacantes esperando ser reconvertidas en viviendas pero cuyos dueños no pueden hacerlo sin una ayuda de los gobiernos locales que adopten la forma de planes de fomento o permisos más flexibles.
Con un poco de decisión política, estas herramientas podrían ampliar la oferta de viviendas dignas y poner en circulación parte del stock que hoy permanece vacío. Tal vez entonces la respuesta a la crisis habitacional no sea achicar el lugar donde vivimos.
Federico Poore | Cenital
